此前马爸爸的蚂蚁金服上市被按暂停键引起市场的哗然，三次约谈后，蚂蚁金服的估值更是一降再降！其缘由就是互联网贷款新政出台后对蚂蚁金服企业的定性问题。原先蚂蚁金服准备在科创版上市，市值高达2.3万亿，市场也将认定为科技企业，具有高速的成长性，但新规剥去了蚂蚁金服的科技外衣，完全变成了一家金融企业。作为金融企业，蚂蚁金服的估值就大打折扣，彭博最新估计蚂蚁金服当前的估值可能不到亿人民币。

同一家企业，从科技股到金融股估值竟相差这么大！为什么出现这么大差距！今天我们来聊聊这个话题。

不同行业PE值不同

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不同行业的估值跟大环境与基本面有关，我们截取4个行业的PE值做对比。

数据来源：Wind、同策研究院

???????????????????????????????????互联网PE值97.21

银行PE值6.67

房地产PE值9.42

钢铁PE值17.76???????????????????????????????????

行业平均市盈率基本代表着市场预期。市场预期好的行业估值也高，例如科技股、酱油股、白酒股，以互联网为代表的新兴行业相比传统行业更有想象空间和成长的体量，对未来盈利空间持看好的态度，所以PE值一直很高能达到多倍。此外，以酱油为代表调味品板块及白酒板块利润较高被普遍看好，尤其是白酒行业，-年左右的白酒板块估值从10几倍涨到如今的50-60倍，高光时刻甚至超过倍，茅台如今被市场戏称为酱香型“科技股”，普通大众男人心中唯一的奢侈品，如同信仰一般的存在。

相反，市场可预期性不高的行业PE值就低，比如银行、房地产、钢铁行业等等，十年前都是“大牛股”，十年后经济转型的时代背景下，行业市盈率明显落后，房地产行业年之前，行业平均PE从未低于10倍，之后受城镇化放缓、人口老龄化、房住不炒等因素制约，估值逻辑发生改变，这两年估值水平长期处于10倍之下。银行的PE值一直偏低，被市场定性为中规中矩的行业，这几年受到实体经济下滑、互联网金融等冲击较大，但银行胜在经营稳定，估值一直稳定在6左右。钢铁行业属于夕阳行业，因产能过剩及新能源行业崛起等原因，市场给钢铁行业的估值也不高。

再回到蚂蚁金服估值的大幅缩水上，可见科技股与金融股有天壤之别。按照金融企业市盈率（PE）来看的话，参考目前相对较高的招商银行水平，约为10倍市盈率，那么财务数据中亿的盈利，可以给出0亿左右的估值，溢价50%的话，大约是7亿人民币，约合亿美元，跟彭博给的数据差不太多。如果以行业平均市盈率为合理倍数，仅6.67倍，那么蚂蚁金服的估值还得下降！

那么到底什么是PE？

ABOUTthisPriceEarningsRatio

市盈率（简称P/E或PER），也称“本益比”、“股价收益比率”或“市价盈利比率（简称市盈率）”。

①PE是最常用的估值指标

②PE市盈率=股价/每股盈利=市值/净利润

③市盈率可以理解为「回本期限」，假设一家企业的盈利水平不变，一笔投资需要多少年能收回成本

因为PE指标比较简单，所以是最常用的估值指标，但PE指标是相对估值法，有其局限，因为我们没法假设一家企业的盈利水平一直不变。所以，本质上，相对估值法是一种经验主义，却相当有效，因为估值总是会均值回归。具体来说，相对估值取决于市场对类似资产的定价。比如，在同一行业，其他公司的估值为10倍的市盈率，新加进来的公司大概率也只能给10倍左右的PE。因此，所有的上市公司初期都会以PE值为基准点，未上市公司也会参考自己企业与上市企业的市盈率还差多少。

长租公寓行业盈利极低或为负，估价尤为困难

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长租公寓行业能不能用PE估值？用的话好不好用？

我们又是如何看待它的？

因为PE估值法对利润有要求，因此对于盈利极低或者为负值的估价尤其困难，无法估算盈利的预期增长率，如果当期盈利为负，使用增长率只会加大它的负值，即便可行，得出的数字也没有多少意义。造成负盈利的缘由很多，可能是暂时性也可能是长期性，也有可能是公司所处的生命周期阶段有关。对长期性负盈利的公司存在内部更深层和更长期的问题，一些是由战略抉择所造成，一些体现了经营的无效率，一些是由于公司举债严重逾越了目前现金流所能支撑的水平。对长租公寓而言，同一家企业可能三个问题都有。

长租公寓估值为什么难？主要由于长租公寓企业可参照的可比公司较少。以我们上篇提到的蛋壳公寓为例（蛋壳公寓退市，长租公寓的估值模型败了），蛋壳年上市时估值为27.4亿美元，但利润一直是负值，从年净亏损2.7亿元至年的34.37亿元，所以蛋壳这种估值肯定不是用的P/E估值法。而IPO公司估值常用的方法除了P/E估值法还有P/S估值法和现金流估值法。从P/S估值法来看，比较适合收入相对稳定的公司，蛋壳的公寓收入是以快速扩张下的大量租金收入等来实现增长的，P/S估值法的适用性也大幅降低。且同时，而现金流折现法适用于较成熟的公司而非初创成长型公司，蛋壳上市阶段处于公司大规模扩张公寓单间数阶段，其预测的现金流有较大的不确定性和较高的贴现率。同时长租公寓并不拥有真正的物业产权，并且需要在获得房东房子后在未获得收益时率先投入装修运营费用，资本回报风险增大，加大了蛋壳IPO的估值难度。

此外，长租公寓行业估值还需要分轻资产与重资产，两者的估值逻辑也不一样。公寓行业就没有更好的估值办法吗？可以参考类似的运营类酒店行业是如何估值的吗？下一篇，我们会为您详细讲解！